Apartamento Praia Grande

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Imobiliária Nova Kennedy, a melhor imobiliária da Praia Grande.

Comprar na planta exige cuidado extra nos gastos

Depois de parecer dar sinais de arrefecimento, o mercado imobiliário de São Paulo voltou a mostrar força. Segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio(Embraesp), as 23.150 unidades lançadas na capital de janeiro a setembro representam crescimento de 10,62% em relação ao resultado alcançado no mesmo período de 2010. Com tantas opções ao consumidor, os cuidados no momento de fechar negócio devem ser redobrados, especialmente para imóveis adquiridos na planta.

Apartamento na planta (Foto: Divulgação)

É importante, em primeiro lugar, que o pretendente tenha em mente as incertezas inerentes aos lançamentos. “Na aquisição de um imóvel em edificação, o consumidor assume alguns riscos do projeto juntamente com a incorporadora. Ele compra uma ideia”, diz o advogado José Fernando Cedeño de Barros. Imprevistos como a demora para entrega do imóvel são comuns, por isso Barros recomenda que o comprador se prepare.

Inesperado. Nem todo evento, no entanto, pode ser antecipado. O que fazer, por exemplo, quando o adquirente perde o emprego ou esgota as reservas pessoais por razões de força maior e não consegue pagar as prestações do futuro imóvel? Uma solução possível, de acordo com especialistas, é o encerramento contratual – direito jurídico do consumidor. Com a desistência, o comprador deve ser ressarcido mediante abatimento de custos gerados à incorporadora.

“A base dos tribunais é a retenção de 10% a 15% do que efetivamente o cliente pagou, e não do valor do imóvel”, explica o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e ex-juiz conciliador do Juizado Especial Cível da capital. Segundo ele, o pedido de indenização sobre o valor total do empreendimento é comum em muitos contratos de adesão e, por serem abusivos, são passíveis de contestação.

“Temos um caso em que uma pessoa pagou R$ 85 mil, e a construtora disse: ‘O imóvel vale R$ 200 mil e você tem que me devolver 20% disso.’ Conseguimos uma sentença para que a empresa devolvesse 90% do valor pago, e a decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça”, diz Tapai. Ele afirma que a devolução deve ser feita à vista e em única parcela. “Como é um contrato de adesão, consigo combater as cláusulas. A relação entre o comprador e a construtora é de consumo e, por conta disso, ela não pode fazer retenções abusivas.”

Legalmente, as empresas podem pedir a rescisão do acordo quando o comprador permanece inadimplente por mais de 90 dias e não tem condições de saldar o montante final com recursos próprios – estourado o prazo, essa é uma das opções do devedor. “O modelo de construção de imóvel na planta é feito por incorporação. No momento em que o consumidor deixa de pagar, ele põe em risco a concretização da obra”, diz o advogado João Pedro da Costa Barros, representante de construtoras.

Para evitar a perda da casa própria, o programa de habitação popular Minha Casa, Minha Vida criou um fundo que permite aos beneficiados a interrupção do pagamento de prestações por até seis meses em casos de eventualidades. “No contrato de compra e venda, a pessoa já adere a essa situação”, explica o advogado Bruno Alvarenga.

Àqueles que não têm o benefício federal, negociar as cláusulas contratuais antes de assinar os documentos é a orientação de Alvarenga. “Contrato de compra e venda não é contrato de adesão. Qualquer parte pode discutir a inclusão ou a retirada de alguma cláusula que ali está.”

A dica de Marcelo Tapai também é evitar problemas. “A pessoa tem que ter uma previsão orçamentária com certa folga. Não pode ser apertado, porque esse é um negócio que não se esgota somente com o tempo de obra. Há mais 15 anos de financiamento pela frente”, diz.

Transparência. O orçamento apertado na aquisição pode ser uma cilada, na opinião do advogado. A correção dos valores de imóveis em construção é feita pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC) sobre o montante devido pelo comprador.

“Quando a prestação durante a construção é muito pequena, a probabilidade de a dívida aumentar é muito grande, porque porcentualmente você pode pagar menos do que foi a correção do saldo devedor.” No fim da obra, o maior valor para quitar a habitação muitas vezes torna-se superior ao limite de crédito bancário do proprietário, que fica impossibilitado de obter financiamento quando recebe as chaves. Sem dinheiro, o desfazimento contratual é um destino comum para muitos consumidores.

A inclusão do nome do comprador no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) durante a execução de obras do imóvel também impede que consumidores obtenham crédito bancário.

Fonte - http://migre.me/8sn2F

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O que é Seguro Fiança Locatícia?

Se você pretende alugar um imóvel ou se você é o proprietário de um que deseja colocar para locação precisa conhecer o Seguro Fiança Locatícia. Ele garante ao proprietário o recebimento em dia dos aluguéis e encargos vencidos, e poupa, ao inquilino, o constrangimento de buscar um fiador.

A especialista Maria Cristina Caldeira conta um pouco mais sobre o assunto.

O que é o Seguro de Fiança Locatícia?

  É uma das modalidades de garantia prevista na Lei do Inquilinato (8245/91), que se contrata por meio de uma apólice de seguro, em que o inquilino (locatário) é garantido pela Seguradora, e o proprietário (locador) é o segurado e único beneficiário do seguro.

Como funciona?

  Primeiramente o pretendente a locação se habilita junto à seguradora, por uma avaliação cadastral. Aprovado o cadastro, o contrato pode ser formalizado prevendo-se a garantia do seguro. Mediante a apresentação do contrato de locação e do pagamento do prêmio do seguro, a apólice será emitida, podendo ter vigência anual ou pelo prazo do contrato de locação.

No caso de inadimplência do inquilino, após a comunicação à seguradora, o locador terá garantido efetivamente o recebimento mensal dos aluguéis e encargos previstos na apólice, durante todo o curso da ação de despejo até a efetiva desocupação do imóvel.

O que garante?

Além de garantir o pagamento referente à inadimplência do locatário em relação aos aluguéis e encargos legais, o seguro prevê, de forma opcional, a possibilidade de contratação de cobertura para os danos ao imóvel provocados pelo inquilino (exceto os danos provenientes do uso e conservação do imóvel, na forma da lei, aos danos à pintura interna e externa e multa por rescisão contratual). Também estão cobertas as despesas judiciais.

Benefícios

Para o inquilino é a forma mais pratica e ágil, livrando do constrangimento de buscar parente ou amigo para solicitar o já conhecido “fiador”.

Para o proprietário de imóveis é a única forma que efetivamente garante o recebimento dos aluguéis e encargos não pagos pelo locatário, independente de ação judicial, fora demais danos ou prejuízos causados.

E quanto custa o Seguro Fiança Locatícia?

O custo anual do Seguro Fiança fica em média 1,2 aluguel. No entanto, esse valor pode variar, de acordo com a análise de crédito feita pela seguradora.

Fonte - http://migre.me/8rEuo

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CNJ recomenda CNDT em transações com imóveis

19/03/2012 - A Corregedora Nacional de Justiça, ministra Eliana Calmon, publicou  a Recomendação nº 3, para que tabeliães de notas cientifiquem as partes envolvidas em transações imobiliárias e partilhas de bens imóveis sobre a possibilidade de obtenção da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT). O objetivo é estender a efetividade da CNDT a situações além da prevista na Lei 12.440/2011, que exige sua apresentação pelas empresas interessadas em participar de licitações públicas.

A Recomendação n°3 reforça o papel da CNDT como instrumento de combate às fraudes à execução, geralmente configuradas por meio da venda de imóveis e da transferência de bens para cônjuges para evitar sua penhora para pagamento de dívidas trabalhistas. "A maior transparência sobre a real situação jurídica dos alienantes contribui para que sejam evitadas discussões sobre eventuais fraudes à discussão", afirma o texto da recomendação.

Para o secretário-geral da Presidência do TST, juiz Rubens Curado Silveira, a apresentação da CNDT nessas situações dá segurança aos compradores de boa-fé que até agora não tinham um instrumento nacional para saber se o vendedor tinha dívidas perante a Justiça do Trabalho. "Por isso, poderia ser surpreendido, depois do negócio ou da transferência do imóvel numa separação, por uma decisão judicial decretando sua nulidade, em função da fraude."

A segurança é um dos pontos considerados pela Corregedoria Nacional ao aprovar a resolução. "O princípio constitucional da segurança jurídica contempla a necessidade de o Estado propiciar instrumentos para garantia do cidadão, a ser prestigiada pelo Judiciário, pelos serviços auxiliares e pelos agentes dos serviços notariais", diz o texto. A resolução ressalta ainda a amplitude nacional da CNDT, emitida gratuitamente no sítio eletrônico do TST.

Prevenção de fraudes

A jurisprudência do TST considera fraude à execução os casos em que, na existência de um processo em andamento que possa levar o empregador à insolvência, ele aliena bens para evitar a sua perda – simulando sua venda para um terceiro ou transferindo-o para o ex-cônjuge num processo de separação judicial realizado com esta finalidade. Há casos, ainda, em que a transação é feita regularmente com um comprador desavisado, que mais tarde pode ter de provar judicialmente que adquiriu o imóvel de boa-fé.

Nesses casos, a existência da certidão emitida pela Justiça do Trabalho atestando a existência de dívidas, embora não impeça a conclusão da transação, permitirá ao comprador fazê-la ciente dos riscos e implicações que podem recair sobre o imóvel.

Fonte - http://migre.me/8qGb1

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